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巴西里约州开始为公职人员接种中国科兴新冠疫苗

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  :巴西里约州开始为公职人员接种中国科兴新冠疫苗

  从当地时间4月14日开始,除按照年龄排序接种新冠疫苗外,巴西里约热内卢州开始为现役警察和消防人员接种疫苗,比3月底制订的接种计划提前。按计划本周将完成对50岁以上民事、军事、刑事以及交通警察以及消防员的新冠疫苗接种工作。

  据悉,根据里约州3月底宣布的后续接种计划,4月除按照年龄排序继续为68岁以下年龄接种第一剂新冠疫苗外,4月5日至17日50岁以上的医疗工作者完成疫苗接种,4月17日起为50岁以上警察和消防人员接种疫苗。

  与前期医疗工作者接种的疫苗相同,里约州警察和消防人员此次接种的依然为中国科兴新冠疫苗。(总台记者 汤晔)

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  :现金流雪崩、涉隐匿债务300亿,王振华丑闻后后遗症爆发

  来源:新华融媒看财经

  记者 | 贺向军

  实控人王振华猥亵幼女案过去一年多,新城控股怎么样了?

  最近,新城控股披露了年报,2020年,新城控股实现累计合同销售金额约2509亿元,比上年同期下降7.33%,据克而瑞数据,新城控股当年销售金额排名第12位,跌出了前十大。

  2020年,新城控股营收、净利润实现双增长,但另一方面,新城控股现金流大跌99%,雪崩式下滑,有主流媒体公开质疑新城控股2020年实际净负债率或超120%,涉嫌隐匿300亿表外债务,再次将新城控股推上风口浪尖!

  自2019年7月实际控制人王振华猥亵幼女案件爆发,新城控股紧急换帅,85后的“二代”王晓松接任董事长以来,公司管理层波动、利润率出现下滑、旗下地产项目频遭。最近,新城控股内部又传出消息,集团在搞一波组织架构大调整,被质疑变相裁员。

  王振华事件影响似乎在淡去,但新城控股扩张的后遗症却出现爆发。

  新城业绩的隐忧

  新城控股,是近年来的“地产黑马”,2016~2018年三年间,新城控股的销售额分别为650.6亿元、1264.7亿元、2210.9合约销售金额增速以两位数字增长,增速可谓惊人。2018年,新城控股合约销售金额突破2200亿元,首次挤进TOP10,排名第8。2019年,销售金额为2708亿元,继续跻身十强。

  不过,2019年7月,实控人王振华因涉嫌猥亵女童东窗事发,这家排名前十的房企骤然间陷入危机,新城系遭遇股债双杀,新城控股连续3个跌停,4个交易日市值蒸发324亿元。

  事件发生后,新城控股紧急与王振华进行了“切割”,并由王振华之子王晓松接任新城控股董事长。

  在王晓松上任几个月里,新城控股开启了一轮“甩卖”模式,一度有40余个项目被摆上货架,最终转让了20多个项目公司的全部或部分股权,获得了超百亿的资金,缓解资金流动性压力,同时,新城控股在土地市场停止了拿地。

  2020年6月17日,上海市普陀区人民法院对新城控股原董事长、实际控制人王振华涉嫌猥亵儿童案作出一审判决:王振华被判有期徒刑五年,事件才告一段落。

  王晓松大刀阔斧地改革,但依然摆脱不了房地产行业的特点。

  2019年业绩发布会上,挑大梁的王晓松主动下调2020年销售额,并喊出“由增量转向提质”的口号。

  最终实现合同销售金额约2509亿元,比上年同期下降7.33%,在拿地的速度上,新城控股并没有放松,2020年新城控股拿下120宗地块,总建筑面积4139.41万平方米,拥有总土地储备1.43亿平方米。

  2020年业绩发布会上,王晓松表示,2021年还是执行“销售额的40%用于拿地”策略。也就是说,今年新城控股拿地预算仍然高达千亿,呈现继续扩张的态势。

  在营收和利润方面,2020年,新城控股营收为1454.75亿,同比增长69.46%;归母净利润为152.56亿,同比增长20.56%。

  在新城控股的营收结构中,物业销售是其主要营收来源,占比达到94.5%,其余则为物业出租(54.35亿)、酒店运营收入(0.91亿元)、合联营项目管理费(8.16亿元)等。

  虽然营收净利润双增长,但新城控股的现金流却出现大幅下降。2020年年,新城控股经营性现金流净额为3.82亿元,2019年同期的数据是435亿元,降幅达99.12%,这中间的差距已不能用滑坡来形容,而是雪崩。

  2019年,因王振华丑闻新城控控甩卖资产紧急回血,当年现金流大幅回流。即便不参照2019年情况,2020年的经营现金流净额较2018年也出现明显下降,2018年经营现金流净额为38.17亿元,约为2020年的10倍。

  除了现金流暴跌,新城控股另一个不妙的迹象是综合毛利率、净利率出现下降。2020年年报数据显示,新城控股的毛利率为23.50%,较2019年下降了9.14个百分点;净利率为11.32%,较2019年下降4.21个百分点。

  无论是毛利率还是净利率,新城控股的盈利能力弱于部分头部房企同行,且毛利率和净利率这几年呈现快速下滑的势头。

  2018年至2020年,新城控股的毛利率分别为36.69%、32.64%、23.50%,净利率分别为22.55%、15.53%、11.32%。

  对于毛利率下降的问题,新城控股表示,前几年公司规模快速扩张,并战略性进入一些新的城市,也包括部分非长三角的低能级城市,没有体现出规模优势。同时人才储备显得不足,管控能力尚待加强。

  神奇的财技

  毛利率、净利润下净,但新城控股却保持利润的高速增长,这还得益于公司公允价值变动收益及投资收益的贡献,其中公允价值增值主要来自于投资性房地产。

  2020年,新城控股的公允价值变动收益为25.24亿元,投资为30.81亿元,二者之和为56.05亿元,占新城控股净利润的34%;2019年这个占比为40.04%。

  按照新城控股年报的解释,其投资性房地产是由专业机构“按市场租金及现有用途基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化,并考虑物业租约期届满之后的预计收入进行计算”。

  财报中也提到:“如果相关的评估方法或假设发生变化,将影响投资性 房地产公允价值的估计,该差异将对公允价值变动损益产生影响。”也就是说,财技的不同,对新城控股净利润的影响巨大。

  过去几年,新城控股投资性房地产公允价值变动为新城带来的增值收益,一直成为投资者争论的焦点,市场质疑新城控股借公允价值“美化财务报表之嫌”。

  新城控股的投资性房地产,主要是自持的商业体——吾悦广场。这几年,新城控股实现住宅与商业地产双轮驱动模式,在全国各地投资建设吾悦广场。

  经过十年全国化布局,截至2020年底,公司于28 个省份、98个地级市布局吾悦广场163座,已开业及管理输出的达100座,一半以上分布在三四线城市。期末,公司投资性房地产账面价值882.92亿元,同比增长29.42%,占总资产的16.42%。

  新城控股的“吾悦广场”大多位于城市非核心区域,周边居民消费能力较低,且提升空间有限。加上城市化进程趋缓,“吾悦广场”不太可能发展成比肩“龙湖天街”、“凯德Mall”的热点商业区域,其租金上涨的天花板很低。

  截至2020年,新城控股已经累计开业100座吾悦广场,实现商业运营总收入为57.21亿元,剔除5个但尚未纳入2020年业绩的商业项目,吾悦广场平均收入为0.6亿元,收益有限。

  事实上,早在2020年就有研究机构发文称,吾悦广场是新城控股的流动性杀手,它们不仅在两年内冻结了316亿的资金,而且,两年后也只解冻240亿。剩下的76亿资金,只能慢慢回流。“新城控股的危机不是王振华而是吾悦广场。”

  2018年,新城控股还收到了监管函,要求说明投资性房地产公允价值大幅增长的合理性,以及公司利润快速增长是否具有可持续性。

  新城控股在回复中坦言,未来公司投资吾悦广场的规模及数量能否持续增长存在不确定性,且吾悦广场评估价值受各项评估参数影响,因此公司未来公允价值变动损益亦存在不确定性。

  目前,新城控股的财报,每个年度对吾悦广场进行公允价值计量,因为不同的评估方法,同一标的估值,估值结果会有较大差异,被质疑“买地炒房”

  另外,新城控股对其变动价值计入当期损益,只会影响当期净利润,但并不带来现金流,而新城控股在吾悦广场上需要大量投入,这限制了资金回笼,大量的支出无异成现金流的黑洞,让企业负担沉重、债台高筑。

  涉嫌变相裁员

  表现上,新城控股的营收数据还不错,但这一方面通过公允价值变动美化财报,另一方面新城控股还涉嫌明股实债问题。

  2020年财报显示,新城控股2020年少数股东权益猛增,使得表外负债的剧烈增加。

  2020年,新城控股的少数股东权益为占比约为38.41%,损益占比约为7.35%。少数股东拥有近四成净资产,却只获得7.35%的收益,投资回报率约为3.84%,少数股东权益与损益不相匹配,存在较大规模的“明股实债”迹象。

  一般房地产通过“明股实债”的操作,可以将债务隐匿于表外,隐藏真实负债水平,尤其是三道红线背景下,不少房企深谙此操作。

  据2020年财报,新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%,净负债率为43.65%,现金短债比为1.68,仅踩中“一道红线”。

  截至2020年底,新城控股担保余额高达733亿元,担保比率达144.92%,远高于公司剔除债券余额后的有息负债率62.54%。

  据《长江商报》报道称,根据“明股实债”、公司担保等估算,2020年底,新城控股表外债务可能超300亿元,加上表内的1097亿元,实际债务预计超过1400亿元。那么,以此计算,公司净负债率可能会超过120%。

  目前,新城控股尚未对隐藏300亿债务的报道作过公开回应或说明。

  值得一提的是,最近关于新城控股变相裁员的消息不断。

  之前,新城控股在以数字化管理转型的口号掩护下,在集团层面还进行了大手笔的组织架构调整,裁撤、合并掉了原来的十余个职能口。最近,在部分公司领导的号召带领下,新城控股最近搞起了亲近一线的大运动。

  具体做法是:集团号召各个职能口领导、地区公司的中低层以上人员都要亲近项目一线,而不是留在高高在上的写字楼里面,遥控指挥项目上的事情,避免管理人员不了解一线情况。据称此目的是为了避免公司内部一些人员严重脱离管理实际,导致瞎指挥、瞎下指标等乱象,提升公司的管理效率。

  官方宣传措辞如此,但是各个地区公司的执行不尽相同,有的区域公司、城市公司做得激进的,有的把写字楼直接退租了,搬到了售楼处、项目上办公,甚至还住进了施工单位的活动板房办公。一些原本就不适宜在项目上班办公的基层和中层员工叫苦不迭,不少员工吐槽此举无异于是在变相裁员,并物色新的工作。被质疑领导层发起的轰轰烈烈运动,只是为了掩护裁员这一真实意图。

  一年半前,王振华猥亵女童事件给这家企业带来的负面影响,似乎正在淡去。但新城控股近几年面临财务问题并没有解决,只是往后拖延了,营收利润的增长无法掩饰的是,毛利率、净利润快速下滑,现金流雪崩的局面,这些问题在房地产调控背景下迎来新的爆发。

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