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仨月调控120余次:北广深楼市查出5亿经营贷、南昌新政一日游.srt

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:仨月调控120余次:北广深楼市查出5亿经营贷、南昌新政一日游

“如果我有一千万,我就能买一栋房子。我有一千万吗?没有。所以我仍然没有房子。”1998年,台湾青年蔡智恒以“自嘲”开篇写下了小说《第一次的亲密接触》。那一年,也是中国取消福利分房,开启住房制度改革(市场化、货币化、商品化)的元年。

房改至今廿四年,如果蔡智恒持1000万台币(约合228万元人民币)来大陆一线城市买房,不考虑限购,他可以勉强“上车”付个首付。倘若他要为孩子找个好学区,那“上车”也困难——这笔钱只能换来北京海淀万柳蜂鸟社区11平、深圳福田国城花园7平左右“蜗居”。

如果没有调控,不知道房价会不会涨到蔡智恒丝毫没有“上车”机会。二十四年来,中国房地产市场经历多阶段多轮次调控,而今年各地调控政策堪称“井喷”,最新一则调控措施来自西安:新房二手房均要“满5”方可上市交易。一季度全国楼市调控已超过120次——2018年前五个月才达到这个数。

搜狐城市梳理了过去三个月的楼市调控举措,这百余条措施涉及30余个地级以上城市,“经营贷、限购、限售、限价、学区房、法拍房”等成为关键词。在“房住不炒”大政策背景下,这一波调控有哪些变与不变?每个城市面临的问题又有哪些相同与不同?

今年一季度,深圳推出至少13条楼市调控措施,相关政策涉及住建、规自、民政、公安等多个政府部门以及银行和中介机构

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北上广深杭蓉楼市热,出台调控措施近五十条

2021年元旦,央行、银保监会正式实施“银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”。同日,北京银行业协会发布自律公约,信用卡融资不得支付购房首付款,一季度楼市调控大幕就此拉开。中原地产首席分析师张大伟透露,前三个月全国各地共推出120余条调控措施。

据搜狐城市统计,在出台楼市调控政策的30余个城市中,深圳推出至少13条调控政策“冠绝全国”;京沪各自推出近10条;广州、西安、成都、杭州等地分别出台5条左右。从近期房价来看,城市调控力度与房价涨幅保持一致——一线城市成为上涨“龙头”。

以代表市场真实情况的二手房价格来看,去年12月,京沪广深二手房环比分别上涨0,5%、0,6%、0,7%和0,5%。1月,深广沪分别上涨1,7%、1,4%、1,3%,列全国前三,北京上涨0,9%,全国第八。2月,沪京广深分别上涨1,3%、1,2%、1,0%和0,9%,史上首次占据全国前四。而西安、成都1月、2月的二手房涨幅均处于全国前七。

今年前两个月,一线城市二手房房价领涨

从具体措施来看,各个城市调控侧重点不同。其中一些措施并不新鲜,是过往政策的升级版或加强版。首先是限购限售。房价最高的深圳接连出了多条措施——先是要求“家庭买商品房只能登记在有购房资格的成员名下”;再是“离婚分割房产给无资格一方,另一方3年内不得在深购房”;最近还要求“加强购房人资格审查,违法违规购房可能移送公安机关”。

上海也堵上了“假离婚”:离异3年内购房按离异前家庭总套数计算,此外优先购买的新房网签满5年后方可转让。跟“5”结缘的城市还包括:杭州规定落户未满5年限购一套住房,5年限售;西安新房二手房“满五”才能交易,骗取资格或通过“代持”购房的5年内不得购房。以前通过法拍房捡漏的人也被“限制”住,成都、杭州、上海将法拍房纳入限购范围。

其次,实施限价调控。郑州要求土地价格与房价挂钩,年度宅地价格变化控制在5%以内;广州、合肥、成都、南平等地严厉打击“业主抱团”涨价;深圳、成都建立二手住房成交参考价格发布机制,为房价“降温”。

一线二线城市之外,浙江湖州、嘉兴等地也推出限购限价政策。当然,除了限购、限售、限价这些针对房地产商、售购房者的常规手段之外,这一波的楼市调控政策有一些措施是应因新问题而生,具有鲜明的“时代特点”。

2009年2019年商品住宅价格及居民债务、杠杆率走势,2020年全国房价破万

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房产中介自媒体被调控,北上广深严查经营贷

这一波调控的特点之一是多个城市“敲打”自媒体与房产中介,为二手房尤其是学区房降温。北京、杭州、三亚等地集中约谈房地产自媒体,要求不得制造购房恐慌情绪、臆测政策走向。

上海约谈房企及中介,要求不得协助购房人规避调控政策并且严格规范二手房挂牌信息;北京个别小区房价上涨苗头被炒成普涨预期,房产中介被约谈,此外北京严惩炒作“学区房”,对违规中介立案。沈阳要求房产中介及从业者不得串通房企捂盘惜售、炒卖房号;马鞍山、合肥约谈房地产中介机构,要求不得煽动渲染房价上涨,严禁“捆绑搭售车位”等变相加价。

在强监管之下,各地房地产中介协会“求生欲”也很强。深圳市房地产中介协会要求中介机构自查自纠,严禁参与经营贷;杭州房产中介行业倡议不得以个别高价成交引导卖家涨价;上海倡议房产中介规范发布房源信息,不使用“学区房”宣传;江苏连云港房产中介倡议,严禁哄抬房价及鼓动提高委托价格。

特点之二是严查经营贷违规入楼市。北上广深四地已自查一段时间,违规入市贷款已超过5亿。其中,深圳经营贷核查结果显示,已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款;北京自查发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款约3,4亿元;广州自查发现问题贷款1,47亿元;上海135家银行完成房贷自查,部分个人消费贷、经营贷资金流入楼市,数额不详。

2020年之前,经营性贷款利率高于按揭贷款,不大可能入楼市。疫情出现后,在特殊政策背景下,经营贷相较按揭贷款有了利差空间,由此诱发违规入市动机。年初,北京银行业协会推出自律公约——信用卡融资不得支付购房首付款。上海要求银行严格审核首付款来源和偿债能力。在深圳,房产抵押经营贷也参照政府指导价。这些措施大多隔靴搔痒,有观点认为,“如果利差不拉平,经营贷入楼市管不住”。

3月底,中央决定对小微企业“再帮扶一把”,延期两项普惠金融政策(普惠小微企业贷款延期还本付息和信用贷款支持计划)的同时,银保监会、住建部和央行联合发文,防止经营贷违规流入楼市,并要求各地5月底前完成排查。有观点认为,排查银行事半功倍、排查中介事倍功半。看来,“经营贷入楼市”这事儿还没完。

调控措施除了“堵”还有“疏”,去年底的中央经济工作会议提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”、“土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划”。这一波楼市调控的特点之三,也是调控“硬币的另一面”——强化“租赁”管理,推动租购同权。

北上广深动作最快。北京今年计划住宅用地1060公顷,租赁住宅用地占比提至三成;上海在5个新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策;广州要求不得以租金优惠诱导承租人使用租金贷;深圳优化租房积分入学政策,推进租房、买房落户同等待遇。此外,宁波允许将闲置商办、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。

2019年人才流动规模前十城市人才流动动向,深圳、杭州、上海人口净增量巨大,这些城市房价调控承压较大

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房价涨幅与调控力度成正比,南昌“楼九条”一日游

一季度楼市调控多是念“限字诀”,不过也出现极少“异数”。其中长沙、郑州在公积金上做文章:长沙住房公积金开放长江中游城市群及湖南省内异地贷款,这是长沙自2018年全面停止异地贷款以来首次开放。郑州拟调整公积金贷款政策:只要符合首套房资格,二手房也可获最高70%贷款,较此前提高10个百分点。青岛“坚持居住优先”,取消购房落户面积限制。

与上述三地“局部”宽松不同,南昌步子迈得很大。3月中旬,南昌住房发展“十四五”规划征意见,称“视情况调整限价政策”。一周后,南昌“楼九条”新政出街,拟推出不限房价、地价的地块,吸引鼓励房企参与新城建设;实施南昌都市圈购房同权,扩大“人才引进”范围。

有媒体统计,一旦政策落地,南昌楼市有望增加1300万人次购买力,这被外界解读为“刺激楼市、宽松调控”。南昌“楼九条”新政曝光当日,住建部即刻督导、省政府马上约谈,南昌“楼九条”隔日就消失了。这也成为了今年出现的首条“一日游”楼市新政。

为啥长沙被放过,南昌却没逃过?原因在于,从长沙的政策看,在城市群某地缴存公积金,并不代表在城市群其他城市就有购房资格,购房者跨区使用公积金必须拥有其他城市购房资格。而南昌划定的都市圈,包括南昌,九江,抚州下辖两区,宜春市下辖三市两县,上饶市下辖三县等地的户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策,新政让潜在购房人数量“激增”。

从另一个角度看,长沙和青岛政策更大的作用在于促进人才流动,实质上并无刺激楼市的初衷。郑州的政策在于鼓励促进二手房交易,数据显示2020年郑州新房、二手房分别成交24,17万套、67635套,新政对于楼市影响有限。而南昌不仅对房地产商“开放地价”,还极力扩大潜在购房人群,则是撞到枪口上。

调控政策是紧还是松,折射了楼市的分化。一季度楼市调控中,北上广深、成都、西安、杭州等房价涨幅居前的城市,出台调控措施占比接近一半。数据显示,去年二手房无论是成交量还是房价,南方城市普遍好于北方城市,长三角及珠三角(成交量同比增速10%以上)表现普遍好于环渤海(成交量同比小幅下降)。

主要原因在于深圳、杭州、广州等都是人口净增量巨大的城市。此外,京沪新房供应量少,二手房是交易主体,学区房效应对京沪楼市上涨有拉动。而中西部城市吸引人才和落户门槛越低越受欢迎,西安、武汉、成都等近年流入不少年轻人,房地产就有了强大后备消费力量。这些城市近期房价涨幅居前,在一季度均出台了多项楼市调控措施。

反观郑州青岛南昌,去年楼市惨淡。其中南昌堪称最惨:新房网签3,8套同比下跌29%,创近9年新低 ;网签面积450万平方米同比下跌29%;新建商品房备案均价13967元/平米,跌3,8%。这正是南昌“楼九条”顶风出街的原因,但在“房住不炒”背景下,出街即扑街。住建部明确表态,南昌市房地产政策与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。

20102020年全国土地出让金数额,2020年超过8,4万亿

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楼市不再“蹦擦擦”,中国房地产市场逻辑转变?

信号很明显了,本轮调控目标明确,继续因城施策,稳字当头,“稳地价、稳房价、稳预期”。房价是重要调控指标,涨幅过大的城市会选择主动收紧;调控不力的地方政府会面临被问责、被约谈风险。今年以来,住建部已督导了上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安和南昌。对于地方政府来说,“稳定楼市是唯一和最优选择”。

房地产市场主要调控手段/图片来源:地域研究开发

房改以来,中国房地产市场在政府指引下以金融手段(利率、信贷)、土地管理、市场管理等多方面政策进行全方位调控。一些政策仅面对消费者,如公积金调整; 一些政策专门面对开发商,例如土地整顿;还有一些政策在限制消费者投机外也限制开发商,例如税收调整。

调控政策大致可以分为金融、行业、行政三大类,但性质仅为两类: 刺激性与限制性政策。房改以来二十四年的大部分时间里,房地产市场以金融和行业调控为主,刺激性政策与限制性政策交替出现。这也导致中国房地产市场忽冷忽热。

1998年楼市开始酝酿,2006年火热,20072008年因调控陷入低迷;2008年金融危机,刺激政策让房价飙升,20112012年再调控;2013年房价上涨,20142015年紧缩调控;2016年“去库存”楼市上涨,“9·30”调控开始。2018年,原房改组组长总结楼市规律为“蹦擦擦”节奏,3年一个周期。照此观点,2019年楼市又要“蹦”了,但持续调控打破了周期律。

有观点认为,这一轮调控背后是房地产市场逻辑的转变。过去几十年房地产是国民经济支柱,留下经济泡沫化的隐患。2016年以后,中国房地产购置税和待开发房地产面积增加边际倾向减小。从目前政府对房地产的调控趋势看,房地产作为经济顶梁柱的地位下降,经济发展要逐渐减轻对房地产的依赖。

20092019年住户贷款/公积金贷款余额与居民杠杆率,杠杆率已突破60%

随着城镇化率的提高且大量热钱流入房地产,城市“中产”把大部分家庭收入转变成房产,加上各类投机者联动,推动过去十几年房价持续上涨,特别是一、二线城市尤为明显。对于炒房大军来说,“房住不炒”只是一句口号——只是对无房者的安慰剂。不过,以目前的趋势来看,“十四五”依旧要铁了心“房住不炒”。

自2016 年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位以来,中国楼市进入了持续四年多的严控期。从中央到地方各级十四五规划和政府工作报告来看:“促进住房消费健康发展”“完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给”是2021年各地楼市调控重点。

纵观一季度百余条楼市调控措施,调控方式不再是简单“加码”,而是向着精细化迈进——该加码加码、该堵漏堵漏、该分流分流。相较于此前的政策,“房住不炒”以来的调控更加有的放矢、步调一致。房价再想“轻舞飞扬”,似乎没有那么容易了。

(注:住房市场上下游产业多、覆盖面大,调控主体除了发改委、财政部、央行,还有国土部门、住建部门以及银保监会、证监会、环保部门、民政部门等。本文统计的调控措施除了各城市政府部门的通知、意见等行政措施外,还包括约谈、自查、行业协会自律等方式。)

参考资料:

居民杠杆率与房地产、消费增长的关系研究,金融经济

宏观调控政策下我国住房市场周期变化的影响分析,地域研究与开发

从“居者有屋”到“房住不炒”:中国房地产的逻辑转变,吴礼好

调控四周年 哪些城市房价还在任性上涨,中国房地产报

住建部督导第七城!南昌新房成交创近9年新低,每日经济新闻

郑州楼市惨淡一年:普遍最低首付5% 房企“不降价联盟”瓦解,界面

:中外高层互访密集!本周,将有五国外长访问中国

【环球时报记者 辛斌 郭媛丹 邵一佳 王伟】中国和韩国外交部3月31日同日宣布,应中国国务委员兼外交部长王毅邀请,韩国外交部长官郑义溶将于4月2日至3日对中国进行访问。这将是本周来华访问的第五个国家的外长。据此前宣布,新加坡外长维文、马来西亚外长希沙慕丁、印度尼西亚外长蕾特诺、菲律宾外长洛钦于3月31日至4月2日对中国进行访问。一些媒体将此解读为中国对美国试图构建“对华包围圈”的回应。

据韩联社31日报道,郑义溶将于4月3日在厦门与王毅举行会谈,这将是他自今年2月9日就任韩国外长以来首次出访。报道称,王毅去年11月26日访问韩国,此次是双方时隔4个月再次举行外长会。在美国积极拉拢韩国等盟国牵制中国的情况下,此次外长会谈备受关注,预计双方将就包括朝鲜半岛局势、携手应对新冠疫情等议题交换意见。

此次中韩外长会的地点也引发解读。韩联社称,有观点认为,会议选址在厦门或折射出中方的政治意图,即在两岸关系紧张、美国借台湾问题对华施压的大背景下,选址厦门可释放韩中友好的信息,借此牵制美国。郑义溶31日在首尔举行记者会,对于如何对待美中矛盾的提问,郑义溶回答说,韩方的立场很明确,绝不模糊,且始终一贯,即基于稳固的韩美同盟关系,和谐发展韩中关系。他重申,对韩国而言,美中不是二选一的选项。

《韩国日报》31日称,鉴于中韩、朝鲜半岛、全球问题堆积如山,韩国外长先于美国访问中国。韩国外长就任后首先访华而不是访美,这在韩国外交史上极为罕见。明年是中韩建交30周年,双方正全力升级两国关系。继美韩“2+2”会谈和俄外长访韩之后,韩国外交有必要强化与中方的战略沟通。

在韩国之前,东盟国家外长已先行访华。据《联合早报》3月31日报道,新加坡外长维文30日抵达中国福建省,展开疫情以来首次外访,为期两天。31日,王毅在福建南平同维文举行会谈。王毅表示,当前国际地区形势快速演变。中方愿同新方一道,准确把握时代发展大势,加强战略沟通,深化务实合作,为维护地区和平稳定、完善全球治理共同作出努力,向世界发出致力于和平与发展的积极信号。

《马来邮报》31日报道称,马来西亚外长希沙慕丁将于4月1日至2日对中国进行正式访问。马来西亚外交部在一份声明中称,这是希沙慕丁自2020年3月10日就任外长以来首次对中国进行正式访问,双方将讨论促进互惠合作的倡议,主要聚焦后疫情时代的议题,例如推动跨境旅行和加强疫苗合作。出于防控疫情需要,声明称希沙慕丁此次访问将严格遵守卫生安全规范,“这包括在安全的泡泡中旅行,在规定区域内进行活动,人员接触也受到限制”。另据印尼媒体报道,印尼外长蕾特诺将于4月2日在福建与中国外长举行正式会议,印尼贸易部长和国营企业部长将一起访华。

近一段时期以来,中外高层互访密集。3月30日,王毅刚结束中东六国行程;更早些时候,王毅在广西桂林同俄罗斯外长拉夫罗夫会谈。此外,国务委员兼国防部长魏凤和也于3月31日结束对匈牙利、塞尔维亚、希腊、北马其顿的访问行程。韩联社31日称,中国邀请多国外长大举访华,引发外界高度关注。“为了应对美国施压,继出访中东国家后,中国又试图让东南亚甚至韩国加入己方阵营。”有分析认为,中国在东盟国家外长访华期间,将继续推动“一带一路”经济合作、加大新冠疫苗对外援助力度,以扩大自己的国际支持。香港《南华早报》30日引述学者的分析称,中国与各国的外长会将讨论抗疫合作和疫情后恢复、缅甸政治危机和朝鲜半岛局势等议题,而美国“对中国的战略包围”也可能是重点。

厦门大学东南亚研究中心主任范宏伟31日对《环球时报》记者表示,拜登上台之后宣称“美国回来了”,要调整特朗普时期不照顾盟友感受的行为,而最近欧盟在新疆问题上对中国实施制裁就是政策调整的“成果”之一。在当前中美在相关领域急剧碰撞的情形下,五国外长应邀来访,中方的一个主要目的是要阐述中方的政策和态度,增信释疑,客观上可以缓冲美国对华围堵政策。另一方面,中国和这些国家之间有很多合作议题,比如进一步推动《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)的实施,以及在疫情防控方面的合作等。

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